政府的自由现金流也是这样

看似沉寂的南京楼市，从来不乏颠覆认知的新故事。

日前，在调研毗邻玄武湖的一高端商业街区项目时，笔者偶遇了一位来自重庆的意向客户。

当被问及为何跨越千里来买这个项目时，对方回答：“这个项目在南京主城中心，地段在这，玄武湖也不可能搬走，湖在，人气就在。”

不过，当翻阅中国指数研究院在2020年对国内15城主要商业街租金的调研结果后，笔者惊讶地发现：

这位客户所在的重庆，其最具标杆意义的解放碑商业街租金已高达45.7元/㎡/天，这一租金水平也已直逼上海南京西路商业街。

从嘉陵江到玄武湖，横跨千里，同是主城滨水商业街，这里面到底藏着怎样的买铺逻辑？

南京玄武湖实景图

“上海2035规划”意外透露的“举一反三”

“我们希望，2035年的上海，建筑是可以阅读的，街区是适合漫步的，公园是最宜休憩的，市民是尊法诚信文明的，城市始终是有温度的。”

这是上海高层对于这座“令人向往的卓越的全球城市”的未来愿景，作为国内最具示范效应的城市规划，这里其实也极为明显地提示着在房住不炒的大背景下，作为普通人，究竟应该如何分享到来自南京发展进化的红利？

或者说，南京什么区域，是符合建筑是可以阅读的，街区是适合漫步的，公园是最宜休憩的择址标准的？

答案在最新的南京十四五规划里。

在这份即将对南京发展产生深远影响的规划方案中，市政府领导班子也明确提出，将高起点高标准打造紫金山—玄武湖城市中心公园，使之成为服务市民的共享空间和品质卓越的世界级旅游目的地，着力打造“一山一湖一城墙”重点区域，构建南京世界级旅游城市的核心承载区。

“一山一湖一城墙”实景图

而这位重庆客户即将出手的，正是紧邻玄武湖城市中心公园的金陵玖园·滨湖道商业街区，而这里，恰恰是官方规划的南京世界级旅游城市的核心承载区。

项目示意图

这位重庆客户的买铺方法论，竟然与上海2035城市进化论不谋而合。

不只如此，优质商业街区的历史风口也正在到来，根据此前克而瑞的相关统计数据，城市居民30%-40%的消费支出，均集中在社区周边1公里范围之内，且这一比例仍在持续上升。

具体到项目，当以商业地产界较为公认的“量、速、质”三大投资参考指标来看，金陵玖园滨湖道商业街区同样脱颖而出。

①量，是商铺前在同一时间段内可以经过的人数，玄武湖公园每年超过2000万的客流，就是滨湖道量的逻辑；

每年都有各种活动在玄武湖举行，如樱花节、还有咖啡节、汉服文化节、菊花展，图为2021“还有咖啡节”现场

②速，是经过商铺门口的人的速度，这个速度，越慢越好。而明城墙下、玄武湖畔的滨湖道恰恰是窄巷出经济的“慢代表”；

③质，是经过商铺门口人的消费能力，滨湖道2-3公里半径内，即有金陵玖园、御景华府、湖景花园一众高端项目，常住高净值人口约10万+。

原来，所有意料之外的新故事，从来都是意外之中的必然。

近9%静态年收益率的“自由现金流”

当住宅正在回归居住属性，起起伏伏的资本市场和回报率偏低的银行理财让人无所适从时，对于持续现金流回报的要求，成为越来越多人在选择标的资产时的第一性指标。

而这一指标，从某种程度上，恰恰是当下投资界最为风靡的“自由现金流”高度相似。

“自由现金流”，也是巴菲特非常重视的财务指标之一。

在看他看来，真正值得投资的好企业就是，在企业运营的过程中，企业自身就可产生充沛的现金流，不用靠投资者后续投入，也不用靠企业负债经营，就可以实现稳定发展，甚至推动经营业绩和自由现金流的增长。

如今，这一长期自由现金流的贴现，也被投资界作为资产内在价值的重要标准，而究其内核，也无外乎两大问题：这一投资标的究竟能带来多少自由现金流？未来还能持续赚多少钱？

同样是滨湖商业类型，根据58 同城房产10 月 31 日数据，在杭州最繁华的西湖商圈，湖滨路商业步行街每日租金高达 33 元 / ㎡ / 天。

为此，笔者找到了戴德梁行发布的《2021第三季度南京写字楼与零售市场概况》，在这份专业报告中，戴德梁行披露了目前毗邻滨湖道的鼓楼湖南路商圈整体租金水平为548元/㎡/月，这一水平略高于河西核心商圈，接近夫子庙商圈。

鼓楼商圈实景图

据此，以滨湖道90㎡的商铺（总价680万）进行测算，其年租金回报率接近9%，其收益率和稳定性，均远高于当前绝大多数资产。

同时值得注意的是，根据网尚研究机构最近对于全市销售型底商的综合盘点，滨湖道所在的玄武区库存面积为主城最低，去化周期也为主城最低。

商业氛围示意图

不只如此，自由现金流，也是当下不动产证券化市场中的一大核心指标，在目前国内的商业项目的资本证券化之路中，一个最基本的考量就是要拿出项目中最成熟且已有稳定现金流的物业来作为底层的资产，例如能持续产生可观租金回报的核心地段的商办项目，同时这也是资产市场最为青睐的物业类型之一。

当然，不要忽略的是，上述的测算还只是静态收益，在这个集南京全市之力打造的世界级旅游城市的核心承载区，租金成长同样值得期待。

其时已至，其势已成的“中央路滨湖商圈”

事实上，滨湖道未来租金成长的秘密，早就藏在了一个快速崛起的“中央路滨湖商圈”里。

中央路滨湖商圈示意图

滨湖道周边1km范围内，除了48万方金茂览秀城外，还布局了两大在全国商业地产界都举足轻重的超级IP：约44万方华贸中心和约4万方百子亭瑞安新天地，一个是与“全球店王”SKP系出同门，另一个则一手打造了名满全球的上海超级文化商业标杆：

2020年，北京华贸中心主力店SKP的销售额达177亿元，不仅连续十年蝉联中国“店王”，而且首次超越英国哈罗德百货，问鼎全球“店王”，2020年SKP共迎来1500万人次客流，销售额实现15%的增长。单店销售额、每平方米销售产出均为全球第一。

南京华贸中心效果图

瑞安上海新天地，2016年即获福布斯评级为「全球20大文化地标」，亦在上海市政府2021年发布的《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中获选为城市更新的试点示范区之一。

南京百子亭效果图

今年11月，住建部印发《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，南京入选全国首批城市更新试点名单。

因此，作为中央路滨湖商圈的第四极力量，6万方城市文化商业街区的滨湖道也为银城集团内部定位为深耕南京28年后，有机更新玄武核心、赋能中央滨湖商圈的里程碑式项目。

项目示意图

“商业的繁荣来自于原点和支点的连接，产品就是根本属性，是原点，翅膀是驱动因素，是支点，原点是永无止境的服务本质，支点则是不断变化的服务方式，商业永续有赖于原点和支点的组合达到最佳，在商业地产的逻辑里，美好生活的向往注定离不开高黏性的生活服务供给。”

有业内人士评论，一个能够代表城市高度的商业圈，必须有实力满足本地消费者，以证明其作为城市配套设施的服务能力，也必须有魅力赢得更多游客，以证明自身具有引领城市商业发展的社会地位。

中央路滨湖商圈，其时已至，其势已成。