寻找股票的内在投资价值(万科股票还有投资价值吗)

之所以会想到写万科，不是因为最近楼市有什么变化，也不是因为恒大、佳兆业暴雷，是我在网上找资料的时候经常看到大家对于万科有争议，这个争议由来已久所以我也看了许多相关的资料今天跟大家一起来讨论下万科。

先从价值投资的角度说起，好行业+好公司+好价格。行业在19年之前是朝阳行业，这点应该是无可争议的，地产始终是跟国家的宏观经济紧密相关的行业，从03年开始国家18号文件就宣布房地产成为了国民经济的支柱产业，使得地产一方面享受土地红利，一方面又享受金融杠杆红利，当然还有人口红利，经常十七年的发展后，中央出台“三道红线”改写了行业规则，依靠高杠杆、高负债、高库存实现高增长的模式难以为继，行业正式由土地金融红利时代步入“管理红利时代”。毫不夸张地说，这是一个非常好的行业，看过我上一篇福耀文章的读者应该还有印象，相比较福耀，地产简直是躺着赚钱。

行业这么好公司当然也赚钱，从历史数据来看，从1991年万科营收1亿，净利润0.1亿到2020年营收4191亿，净利润415亿，统统增长了4100多倍，这份成绩不仔细核对以为是奇迹、神话。好行业+好公司都有了，但这也是鬼故事开始的前兆，大家系好安全带，听我慢慢说，以2009年为例，当时国内房价已经开始有明显的涨价了，万科这时候是50亿扣非净利润，600亿的市值，12倍。这时候假设有一个价值投资者看好房地产买了万科的股票，到10年万科70亿扣非，700亿市值了，股价没啥变化；11年万科95亿扣非，800亿市值了，还是没啥变化，就这样一直到2015年，万科175亿的扣非，1000亿市值，隔壁09年买房子的都住了5年，万科的股价还是没啥变化甚至还跌了一点，除了这点外，09年买房的人到15年也多多少少赚了300万（以上海为例），万科公司那头，利润足足增长了3.5倍，每年保持20-30%的速度，非常稳健日子也是如鱼得水。我也不明白明明地产的事业红红火火，公司也非常赚钱，市值和利润都一路攀升，但就是股价一动不动， 你以为只有这些了吗？后面的故事更吓人，从1991年到2014年总共有7次大跌，几乎每次都是腰斩，两次高达80%的脚踝斩，其中2009-10年和2013-14年都是跌幅50%。也就是说那位价值投资者不仅没有在地产龙头万科这里赚到钱反而还赔了！最后再说个更离谱的数据，上市至今30年，除了6年是上涨的，在长达24年里就像个植物人，除了有呼吸（波动）以外根本就是个死人。

这也就不怪别人说价值投资是垃圾，当然肯定还有人坚定不移继续看好万科，从今年4月份万科又开始跌跌不休，有人就解释了这是因为预售制度，也就是说当期营业收入是过去2-3年发生的销售行为所决定的，而费用率是当下的，所以得出的净利润存在一定时间上的错位。因此当期业绩好，其实并不能代表现在非常景气，而只能说明过去几年销售的不错。对于万科的未来也是信心满满，透过销售金额和销售合同发现，今年上半年的成交均价比前面两年的价格都要高，说明房价还在上涨，现在的大环境越不好，还可能对万科产生龙头效应，加速出清一些小的地产公司，提高市场集中度，而且中国的城镇化率距离发达国家还有距离，市场仍然有很大的空间，其次随着生活越来越好，人们会更倾向于高端房源、品牌房源，作为龙头的万科拥有比同行更充足的现金，更稳健的综合管理，即便是房价不涨的情况下，万科也可以借此将拿地的成本再压一压，而不会影响其快速周转。现在的万科价格只有20块，显然是被市场严重低估的，这个价格距离18年3月底的38.03块历史最高价几乎是腰斩，具有一定的安全边际。

不论是看空万科还是看多万科，对于我们普通的投资者而言已经没有多大的意义了，看多也改变不了它的股价下跌的事实，当下有价值的思考是，怎么样能从万科赚到钱？首先地产行业不会消失，基于这个前提我认为对于万科股票最好的做法只能是高抛低吸，悲观时刻买入。如今万科的价格20块，应该还有下探的空间，不如等到公司遇到危机的时候再研究合不合适进场？

研究了万科后，我想起人们常说的花无百日红，现在的万科跟过去相比较多了几分厚重，不似过去时的意气风发、雷厉风行，同时也愈发敬畏股市，曾经的万科妥妥是个大牛股，结果硬是走出了“植物人”行情，这是市场错了吗？不！市场也没有错。

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