未来十年买股还是买房？简单算算账就清楚了

未来十年买股还是买房？简单算算账就清楚了！

作者：知识星球找齐俊杰

最近大消息出台之后，不少人都慌了，在我们的粉丝群里，问老齐买卖房产的问题，越来越多了，其实这事已经十分清晰，做投资的人，都会去计算一类资产未来的预期收益，那么今天老齐就带你算笔账。

首先，我们看盈利收益率，做投资的人都知道，盈利收益率就是市场市盈率的倒数，也就是全市场指数的盈利比上现在的市值，目前万德全A指数，只有不到20倍市盈率，那么盈利收益率在5%，这个指标一般用于跟债券收益率比较，用来确定，到底该买股还是买债，债券收益率我们都知道，现在刚好3%，所以显然即便是企业不增长的情况下， 长期持有股票回报会更高一些。那么楼市的盈利收益率怎么算 ？其实方法都是一样的，就是他能产生的盈利回报，比上市值，那么什么能产生盈利呢？就是房租，现在一线城市普遍都不到2%，也就是说还不如买国债的回报

。所以长期看，楼市的内在回报现在肯定是最低的。

其次，我们看可比价格，啥叫可比价格，就是我们横向，跟其他国家比较一下，从绝对价格来算，目前全世界房价最高的地方就是我国香港，这个已经毫无悬念，而第二名到第四名，也是我们的深圳，北京和上海，之后才是，首尔，新加坡，巴黎，伦敦，纽约和日内瓦，至于再叠加上收入，我们只是美国人均收入的四分之一，所以人家不吃不喝10年能买套房，而我们需要40年，即便是一个家庭计算，也得不吃不喝20多年，所以现在无论从绝对价格比较，还是从相对价格比较，我们的楼市都是贵了，而且已经贵的上面没有参照物了。

第三，从增长来看，房租回报的增长是算的明白的，就是一个城市的人均收入增长，这么多年我们的主要城市房租涨幅都远远落后于房价涨幅，不是因为房东仁慈，而是因为他实在涨不动，已经触碰到了人均收入增长的天花板，基本上人均收入也就增长7-8%，所以房租也就是10年翻一倍。未来随着GDP降速，人均收入增长将回落到4-5%的水平，10年房租增长50-60%，这个速度显然要慢于上市公司的盈利增长，股市指数长期的盈利增长普遍能在8-15%，即便是美国那样2%左右的GDP，长期维持这样的增长率都问题不大，因为好的公司会脱颖而出，带动更多指数的成长。

第四，从久期来看，股权代表了收益的分配权，他是永续的，特别是指数，总是推陈出新，不断会有好公司自己跑出来，所以可以视为久期无穷，而房子就不一样了，他的久期理论值是70年，但实际值只有50年，我们的建筑标准就是50年不倒，就算是合格产品，现在你想想，1970年建的房子，如果没翻修过，还能住人吗？所以我们的现金流折现也就只能折50年，现金流折现也就是投资中常用的DCF模型，这个算起来很复杂，但是比较起来一点都不复杂，楼市每年的现金流就比股市指数少，然后可预见的生命周期还短，所以折现值一定是楼市比股市小的多。

第五，从成本来看，持有指数几乎没啥成本，目前我们也不收资本利得税，而楼市你要交物业费，很快还要再交房地产の税，这些东西加起来，如果你还是贷款买的房，那么即便你租出去了，现金流也是负数。也就是每月都要拿出钱去往里贴补。

第六，从杠杆来看，目前我们的居民杠杆率已经加到了发达国家水平，再想上升，已经没什么空间了，另外从房贷利率看，我们现在是5%，而西方国家普遍在3%以内，他们的首付比例也只有1-2成，我们的贷款负担，也是全球最重。

所以，当把账算明白之后，其实你就应该知道，现在到底是应该买股还是买房了，我们假如房子是一只股票的话，那么这个股票的市盈率已经达到了50倍，利润增长可能只有不到8%，未来将下滑到5%，从估值横向对比来看， 已经是全球最高，而且比别人都高出了一倍，全款买房，靠租金收回成本，可能需要30-40年，如果贷款买房，现金流是负数，一辈子你也不能靠租金收回成本。那么从未来十年的预期收益率来看，其实买房可能还不如去买国债，国债你有每年确定的3%可以拿，而且没有任何成本，买房子投资，位置选的好，未来十年也就是年化5%，10年总收益60%，再扣除掉各种税费，折旧，其实未必能剩下年化3%。其实北京这几年就控制的比较好，2017年以后买房的，拿到现在几乎都是赔的。有的甚至降价10-20%，赔钱也要往外卖，未来这会成为一种常态，看起来房价没跌，但是算算细账，其实赔了不少钱。所以不要再去投资房产了，任何房产都不值得投资了，更不能贷款投资，现在几乎肯定是血亏。之前有多套房的，赶紧降价卖，趁着别人还没反应过来，兴许还有出逃的机会，等大家都争相降价的时候。机会也就消失了。在知识星球老齐的读书圈里，我们正在讲善战者说，昨天我们说到了要想以弱胜强，就要懂得借势借力，才能四两拨千斤，而借势的关键，就是你要先学会看懂大势，就比如现在的楼市和股市，很显然已经发生了彻底的变盘，这个趋势你是否能够看清，如果还沉浸在过去15年的思维里，那么必将被时代所抛弃，时代给了你的财富，也会再收回去。